ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении № А78-2603/2010 от 29.03.2011 подтвердил, что судами правильно указано на невозможность применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств к отношениям, оформленным сторонами предварительным договором.
ФАС отметил, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток. При этом предварительный договор денежным обязательством не является.
Что это значит для Вас?
А вот что: Каждый из Вас наверняка сталкивался с покупкой квартиры. Если квартира Вам нравится, Вы оставляете сумму Продавцу, сумму которую потом учитывали при расчетах в зачет стоимости приобретаемого имущества.
Почти всегда в предварительном договоре есть пункт, который говорит о том, что сумма задатка (хотя это не задаток) не возвращается в случае отказа от исполнения предварительного договора.
С учетом положений ст.429 ГК РФ, поскольку по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор), заключение предварительного договора не порождает денежных обязательств.
Следовательно, при заключении предварительного договора платежная функция задатка реализована быть не может, а условия заключенного сторонами предварительного договора, как способе обеспечения обязательства Покупателя по предварительному договору не соответствуют требованиям ст.ст. 380, 429 ГК РФ и правовых последствий не влекут.
Иными словами денежные средства, переданные по предварительному договору, должны быть возвращены.