Недавно нам задали вопрос:
У меня доля в приватизированной квартире (50%). Возможно ли перевести мою часть квартиры в нежилой фонд?
Ответив на него, мы пришли к выводу, что, хотя он и не является злободневным, но, возможно, возникает у многих собственников, имеющих в собственности не всю квартиру, а лишь ее долю. Итак, сегодня мы публикуем порядок и условия перевода доли квартиры жилого фонда в нежилой фонд.
В соответствии со ст. 22 Жилищного Кодекса РФ:
Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Кроме этого, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Таким образом, чтобы перевести долю в квартире в нежилой фонд, необходимо:
1. Чтобы квартира находилась на первом этаже. Без этого условия перевод доли в нежилой фонд фактически невозможен, так как в этом случае невозможно будет сделать отдельный проход в нежилое помещение.
2. Чтобы квартира имела достаточную площадь для выделения доли в натуре (две и более комнаты). Также потребуется соглашение с собственником другой доли о разделе общей собственности в натуре (обратите внимание, соглашение должно быть оформлено в письменном виде). При этом, если разделить квартиру ровно не получается, можно договориться о том, что одному из собственников достанется большая доля в натуре, а другой получит денежную компенсацию. Если договориться не получается, можно обратиться в суд. При этом нужно знать, что суд позволит выделить долю в натуре, только если квартиру можно будет поделить "на деле" (отдельные санузлы, отдельные входы и т.д.), при этом подтвердить возможность раздела квартиры нужно будет документально.
3. После того, как соглашение достигнуто, можно начинать заниматься непосредственно переводом.
Для перевода жилого помещения в нежилое, ведающему органу (в Москве этим занимается Департамент имущества города Москвы и его территориальные отделения) необходимо предоставить следующие документы:
- заявление о переводе помещения;
- правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или
засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
- план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если
переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
- поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и
(или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и
(или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в
качестве жилого или нежилого помещения).
Соответственно, на этом этапе совершается два шага одновременно – получается разрешение на перевод в нежилой фонд и одобряется проект перепланировки (при этом первое без второго невозможно).
Стоит обратить внимание на то, что возможно, проект перепланировки придется составлять раньше - в случае, если не будет достигнуто внесудебного согласия с другим собственником квартиры.
4. После одобрения проекта (к слову, одобрить его должен не только ДИГМ, но и различные службы, такие как МЧС, СЭС, ДЕЗ/УК и т.п.) можно делать перепланировку.
Затем Вас должен посетить инспектор, который проверит проделанные работы в соответствии с Вашим проектом.
И только затем Вы можете обратиться в БТИ для того, чтобы изготовить новую техническую документацию на вновь созданные разные объекты.
5. Важный момент - обращаясь в БТИ, нужно указать, что техническая документация должна содержать информацию о том, что новое помещение нежилое. Для этого в БТИ необходимо будет предоставить упомянутое разрешение ДИГМ о переводе. Также в БТИ должен обратиться и собственник другого помещения - его квартире также необходима новая техническая документация.
Далее необходимо обратиться в отделение Росреестра для того, чтобы новые объекты недвижимости были внесены в Реестр прав как отдельные.
В любом случае, прежде чем воплощать этот масштабный план в жизнь, нужно обратиться в ДИГМ и получить консультацию непосредственно у специалистов-инспекторов, которые более подробно опишут порядок проведения работ и дадут предварительное заключение о возможности такого перевода. Контакты можно найти здесь http://dgi.mos.ru/.
Обращаем Ваше внимание, на то, что компания «ЮрПартнерЪ» оказывает содействие в проведении всех описанных работ – от проведения переговоров с другими собственниками квартиры и поиска компетентной проектной организации до взаимодействия со всеми государственными органами с целью благоприятного разрешения вашего вопроса.