Эта статья для тех, кто покупает или планирует купить недвижимость и хочет обезопасить себя от "кота в мешке", а также для тех, кто хочет знать об основных махинациях с недвижимостью и способах избежать попадания в эпицентр этих махинаций.
Сразу надо сказать, принцип "кто не рискует, тот не пьет шампанского" в данном случае не действует, любые риски при покупке квартиры должны быть исключены. Способов обмана при продаже недвижимости существует огромное количество, в списке ниже приведены самые распространенные и часто встречаемые случаи махинаций.
1. Двойная продажа квартир в новостройках.
Главный махинатор в этом случае - застройщик, который продает квартиры в строящемся доме не одному, а сразу нескольким покупателям. Далее между покупателями действует принцип "кто первый, того и квартира". Пальма первенства (в виде права собственности на квартиру) в зависимости от заключенного с застройщиком договора передается: - лицу, зарегистрировавшему свое право в органе государственной регистрации первым, если с застройщиком заключен договор долевого участия. ("договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации", ст. 433 Гражданского Кодекса) - лицу, которое успело первым оплатить договор, в случае, если речь идет о договоре уступки права требования, инвестирования, предварительном договоре. Выход из ситуации, в которой Вы оказались покупателем, не успевшим зарегистрировать или оплатить договор первым, только один - в судебном порядке требовать от застройщика возмещения понесенных убытков, вызванных неисполнением договора. Как не попасть в такую ситуацию – перед заключением договора «навести справки» о застройщике (сданные объекты, мнения людей, репутация). Зачастую о недобросовестном застройщике можно найти много негативных откликов в интернете.
2. Низкая цена.
Сильное снижение цены - первый "звоночек", вызывающий подозрения о намерении продавца Вас обмануть. Рынок продаж недвижимости знает мало случаев снижения цен, и даже в случае снижения цена не опускается на 10% ниже заявленной. Когда продавец снижает цену на квартиру в 2, а то и 3 раза, возможны два варианта развития событий: - квартира обременена (находится под арестом). Например, суд вынес решение арестовать квартиру, а в органах государственной регистрации не поставлена соответствующая отметка. - продавец не уполномочен на продажу квартиры, продает ее по поддельным документам (решение суда, завещание, доверенность). В обоих случаях снижение цены вызвано желанием мошенников продать квартиру в кратчайшие сроки. Выход только один - не покупайтесь на дешевизну и помните, что бесплатный сыр только в мышеловке. При обнаружении махинации велика вероятность того, что продавцов Вы уже не найдете.
3. Недееспособность продавца.
Прежде чем заключать договор, пообщайтесь с продавцом. Хорошие дружеские отношения, конечно, важны, но здесь Ваша цель заключается в определении дееспособности, адекватности лица. Если у Вас возникает мысль о том, что продавец, возможно, невменяем, заключать с ним сделку купли-продажи ни в коем случае не следует - впоследствии сделка может быть признана недействительной. Чтобы развеять сомнения, можете попросить представить справку из психоневрологического диспансера.
4. Бывшие собственники.
Как именно квартира попала в собственность продавцу - то, что обязательно нужно узнать при покупке. Зачем это нужно? Возможно, квартира попала в собственность незаконным путем, и бывшие собственники собираются вернуть ее. Или же, квартира перешла по безвозмездному договору, но им же и обременена, например, кто-то имеет право пожизненно проживать в данной квартире.
5. Супруги и дети.
Следует знать, что если квартира продается человеком, находящимся в браке, и она не является его личной собственностью, должно быть нотариальное согласие второго супруга на продажу квартиры. В противном случае, супруг, не давший своего согласия на продажу, сможет оспорить сделку. Еще стоит обратить внимание на детей, зарегистрированных в продаваемой квартире: выписать ребенка достаточно сложно, а если у продавца нет нового места для регистрации, то и вовсе невозможно.
6. Доверенные лица.
По возможности избегайте сделок купли-продажи, которые заключаются не собственником, а его представителем. Доверенность может быть отозвана доверителем в любой момент, и Вы об этом узнаете только тогда, когда Вам придет повестка из суда от собственника.
Что еще важно знать при покупке квартиры:
- если продавец хочет сэкономить на выплате налогов и указывает в договоре цену, которая ниже реально выплаченной Вами, в случае спора по поводу расторжения сделки, суд вернет Вам только ту сумму, которая указанна в договоре;
- если в квартире была произведена перепланировка, не узаконенная БТИ, рано или поздно Вам придется потратить достаточно много времени и денег, чтобы ее узаконить.
Изучите документы БТИ, чтобы обезопасить себя от этого. Приведенный список опасностей, подстерегающих Вас при покупке квартиры, не исчерпывающий. Конечно, самый верный способ обезопасить себя - обратиться к юристу, который проверит квартиру на юридическую "чистоту". Если такой возможности нет, досконально изучайте документы самостоятельно и помните, что любая мелочь может оказаться завуалированной махинацией мошенников.