Отношения по найму квартиры практически всегда имеют доверительный характер, тем не менее, собственнику и нанимателю всегда лучше зафиксировать свои права и обязанности в договоре. В данной статье содержится несколько советов, как максимально себя обезопасить.
I. Договор аренды квартиры, заключенный между двумя физическими лицами должен называться договором найма жилого помещения. Но если заключен именно договор аренды - будет ли это являться нарушением?
Некорректное наименование договора не может повлиять на содержание прав и обязанностей участников и послужить основанием для признания сделки недействительной.
II. Когда можно будет сдавать квартиру после покупки в новостройке, дом сдан в эксплуатацию, но право собственности пока не оформлено?
Вы сможете сдавать квартиру в наем, только когда получите свидетельство о праве собственности на нее (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 8 ГК РФ, п. 1 ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
III. Наниматели не вносят плату и отказываются съезжать. Как их выселить, если срок договора еще не закончен?
Наниматель и проживающие с ним граждане могут быть выселены только на основании решения суда после расторжения договора найма жилого помещения (ст. 688 ГК РФ). Основанием для расторжения договора в судебном порядке является в том числе и невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме (когда договор заключен на срок до одного года) – невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (п. 2 ст. 687 ГК РФ). Только после вынесения судом решения вы вправе обращаться в службу судебных приставов в случае, если наниматели откажутся покидать квартиру добровольно.
IV. Когда нашелся вариант квартиры через агентство - оплатили их услуги. Но перед подписанием договора собственник отказался от сделки. Агентство деньги не возвращает, что делать?
Нужно изучить предмет договора с агентством, в частности, тот объем услуг, которые агентство обязалось оказать (п. 1 ст. 779 ГК РФ). Если в обязанности агентства входил только поиск варианта для найма жилья, у вас нет оснований требовать возврата денег. Если же по договору предполагалась помощь агентства в заключении договора найма с собственником, вы вправе потребовать возврата денег.
V. Договор аренды с юридическим лицом будет отличаться от договора с гражданином.
Договор, в котором арендатором выступает юридическое лицо, является обычным договором аренды (п. 2 ст. 671 ГК РФ). У договоров найма и аренды немало различий, в том числе в основаниях и порядке расторжения по требованию одной из сторон. Согласно пункту 2 статьи 671 ГК РФ, юрлицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан. Если договор с компанией заключается с иной целью, то жилое помещение должно быть переведено в нежилое. Иначе договор аренды является ничтожным на основании статьи 168 ГК РФ как противоречащий закону.
VI. После заключения договора найма в квартире обнаружен ряд существенных недостатков. Можно ли на этом основании досрочно расторгнуть договор?
Договор можно расторгнуть (причем лишь в судебном порядке), только если из-за обнаруженных недостатков помещение непригодно к проживанию (п. 3 ст. 687 ГК РФ). Основания для признания помещения таковым установлены в разделе III Положения «О признании жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.06 № 47. Более простой вариант – воспользоваться правом нанимателя расторгнуть договор найма без объяснения причин и без суда, письменно предупредив об этом наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Но в течение этих трех месяцев помещение придется оплачивать, так как договор найма будет действовать. В связи с обнаружением недостатков в помещении наниматель вправе по своему выбору потребовать от наймодателя безвозмездного их устранения, соразмерного уменьшения арендной платы либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. Правило закреплено в отношении аренды (п. 1 ст. 612 ГК РФ), но его можно использовать в отношениях по найму жилого помещения по аналогии закона (п. 2 ст. 6 ГК РФ). Но наймодатель не отвечает за недостатки квартиры, оговоренные при заключении договора либо те, которые наниматель не мог не обнаружить при осмотре квартиры, однако подписал акт приема-передачи без возражений (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
Корректно и профессионально оформить отношения по аренде и найму помещений вы можете с помощью наших специалистов.